Lånen.se

Jämför bolån

Bolån – vägen till drömboendet

Första steget till drömboendet är att ansöka om lånelöfte hos ett par olika banker. Därmed kan du se ungefär vad du kommer att få låna den dagen du vinner en budgivning. När det sedan är dags att teckna lånet (eller omförhandla det) så jämför flera olika alternativ – det kommer du tjäna på. Det handlar både om att jämföra bankernas räntor mot varandra, fundera på om det ska vara rörlig eller bunden ränta samt avgöra om tilläggsförsäkring ska tecknas.

Vad är ett bolån?

De flesta som tecknar ett bolån gör detta för att finansiera inköp av bostad. Äger du redan en bostad, som inte är fullt belånad, kan du även teckna bolån på denna bostad för att utnyttja låneformens fördelaktiga ränta. Det som framförallt kännetecknar bolånet är att det är låg ränta och att en bostad finns som säkerhet för lånet.

Fördelar – och när ska låneformen användas?

  • Lägsta räntan - Den absolut största fördelen med bolånet är den låga räntesatsen. I jämförelse med andra låneformer så ger bolånet överlägset lägst ränta. Det sker eftersom det är en av de få låneformerna, för privatpersoner, som har säkerhet.
  • Inget övre tak för belopp - En annan fördel med bolånet är att lånebeloppet kan vara mycket stort. När du tecknar ett bolån så får detta vara upp till 85 % av bostadens värde. Har du redan ett bolån kan du höja detta upp till denna nivån. På detta sätt kan bolånet både användas för inköp av bostad, finansiering för renovering eller för att lösa dyrare andra lån.
  • Längst amorteringstid - Ett bolån är ofta upplagt på 40 - 50 år vilket skapar ett lågt amorteringsbelopp varje månad. Trots att du lånar ett stort belopp behöver det alltså inte påverka din ekonomi speciellt mycket.

Välj bolån om….

Bolån bör alltid väljas när bostad ska köpas in. I stort sett alla bostadsköp finansieras med bolån, förutsatt att lån behöver tecknas. Lånet är fördelaktigt gällande ränta, amorteringstid och därmed även månadskostnad.

Men se inte bolånet enbart som ett lån för att köpa bostad. Behöver du låna till bil, motorcykel, renovering eller annat kan även bolånet vara den bästa låneformen. Du höjer då ditt befintliga bolån och får därigenom den lägsta ränta som går att få trots att du inte lånar till bostaden. Ett alternativ kan exempelvis vara att lösa en rad andra mindre lån med bolånet och få en betydligt bättre lånesituation. Du kan höja bolånet så länge som inte belåningsgraden är lika med, eller högre, än 85%.

Välj inte bolån om…

Du bör inte teckna ett bolån om du vet att din ekonomi, inom kort, kommer att försämras. Kanske är du medveten om en kommande uppsägning eller diskuterar en separation med din partner. Att då teckna ett bolån kan skapa stora ekonomiska svårigheter framöver.

Du bör inte heller vara medsökande (eller borgenär) till ett bolån om du inte helt har förstått vad detta innebär. I korthet är du precis lika betalningsansvarig som den person som står på lånet. Du kan alltså bli tvungen att betala hela skulden.

Lånelöfte – Första steget till bolånet

Innan ni går på visningar och börjar fundera på vilket boende ni ska köpa bör ni be flera banker om lånelöfte. Ett lånelöfte är en stark indikation på hur stort belopp som banken är beredd att låna ut. Genom att bankerna gör olika kreditbedömningar kan det alltså vara värt att ta in lånelöfte från flera olika banker då nivån kan skilja på det totala lånebeloppet.

Lånelöftet ges utifrån din ekonomiska situation och är inte knuten till en specifik bostad. Det visar därmed hur stort lån som banken anser att din ekonomi klarar av. Banken kan alltså neka lån även om du fått lånelöfte. Detta utifrån att din ekonomi försämrats, att de inte anser att bostaden kan vara tillräcklig säkerhet eller på grund av andra orsaker. Det är däremot mycket sällan detta händer. Har du fått ett lånelöfte bör du kunna räkna med att banken även är villig att ge detta lån när du väl vinner budgivningen.

Kom ihåg att ett lånelöfte är tidsbegränsat (ofta tre månader). Har du inte hittat någon bostad inom den perioden behöver du ansöka om nytt lånelöfte.

Topplån eller bottenlån – Vad är skillnaden?

Om du tecknar ett bolån med hög belåningsgrad delar ofta banken upp lånebeloppet mellan ett bottenlån och ett toppenlån. Bägge lånen har bostaden som säkerhet men de har olika räntesatser på grund av att säkerheten är olika stor.

Bottenlånet kan exempelvis vara summan som är upp till 70 % av bostadens värde (70% belåningsgrad). Därefter är det topplånet som är lånesumman upp till 85 % av bostadens värde.

Exempel:

Du köper en bostad för 1 miljon kronor.

700 000 kr är 70 % av bostadens värde. Det kan du låna i bottenlån och få den lägsta räntan.

150 000 kr är resterande upp till 85 % av bostadens värde. Denna del får något högre ränta och är topplånet.

150 000 är 15 % vilket är den summa som du måste lägga som kontantinsats. Denna del kan du inte låna via bolånet.

Hur bankerna delar upp mellan bottenlån och topplån varierar. Det är inte ens säkert att de har denna uppdelning utan ger då ett lån med en enda räntesats.

Går det att få bolån med betalningsanmärkning?

Går det att låna pengar till bostad även om man har betalningsanmärkning? Ja, det är möjligt. Men du kan förvänta dig att det är betydligt färre bolåneaktörer du kan jämföra och teckna bolån hos. Dessutom kommer du få betydligt högre ränta mot om du inte haft någon anmärkning.

Listränta, Ränterabatt och Snittränta – Vad är det?

Alla banker presenterar både listränta och snittränta. Det är räntesatser som kan hjälpa dig som låntagare att jämföra bankerna och hitta bästa lånealternativet.

Listränta är den högsta ränta som banken erbjuder på bolån. Du kan alltså aldrig få högre än den nivån i det fall du ansöker och blir beviljad bolån hos dem.

Ränterabatt är den procentsats du får i rabatt på bolånet utifrån bankens listränta. Är listräntan på 2,00% och du blir erbjuden bolåneränta på 1,98% har du alltså en ränterabatt på 0,02%-enheter.

Snittränta är den ränta som banken i genomsnitt har erbjudit till sina nya kunder under föregående månad.

Listräntan är alltså missvisande eftersom det inte är säkert att ens en enda kund fått denna ränta. Banken kanske generellt ger ränterabatt till alla, men olika mycket. Samtidigt säger snitträntan enbart vad genomsnittskunden fått för ränta – inte vad du skulle få.

För att veta vilken räntesats du kan få på ditt bolån behöver därför en ansökan genomföras. Gör alltid detta till flera banker för att lätt kunna jämföra olika räntenivåer.

Välja rörlig ränta, fast ränta eller räntetak?

De allra flesta banker ger sina kunder möjligheten att välja mellan rörlig eller fast ränta. Ännu ett alternativ är räntetak.

Rörlig ränta

Rörlig ränta är samma sak som 3-månaders räntan. Det betyder att banken kan ändra räntesatsen var tredje månad.

Det finns två tydliga fördelar med att välja rörlig ränta. För det första kan du flytta lånet till annan bank, eller amortera i förtid, utan att banken kan ta ut någon avgift för detta. Du har därmed en mycket flexibel amorteringssituation.

För det andra har rörlig ränta, historiskt sett, varit lönsammast i längden. Det är bara under vissa enstaka perioder som bunden ränta varit ett bättre alternativ. Tror du däremot på kraftigt ökade räntor framöver kan det vara bättre att binda räntan på dagens nivåer.

Nackdelen är att räntan kan gå upp och att detta kan påverka ekonomin negativt.

Bunden ränta

Det finns en tydlig fördel med bunden ränta. Det är att du vet exakt vad ditt lån kommer att kosta. Det är konstant samma ränta under den period du valt att ha bunden ränta. Därmed betalar du alltid samma summa i amortering och ränta varje månad. Du tar mindre risk och påverkas inte av ränteförändringar.

Tror du på räntehöjningar kan det vara ekonomiskt fördelaktigt att välja bunden ränta. När sedan räntan går upp har du fortfarande ränta på den nivå som du band den på.

Nackdelen är att bunden ränta, historiskt sett, varit ett sämre ekonomiskt alternativ. Dessutom kan du inte lösa lånet i förtid utan att behöva betala ränteskillnadsersättning. Det är även svårare att byta bank om du blir erbjuden bättre alternativ hos annan aktör.

Räntetak

Med räntetak menas att du har rörlig ränta men att räntan aldrig kan gå över nivån på räntetaket. När du binder lånet, till att ha räntetak ger banken en nivå som är räntetaket. Den rörliga räntan kanske är på 2,05 % när du tecknar lånet och räntetaket på 3,95 %. När den rörliga räntan höjs, eller sänks, kommer detta påverka din räntekostnad. Men du kan aldrig få högre ränta än 3,95 %, dvs. räntetaket. Skulle den rörliga räntan gå över 3,95 % kommer du fortfarande bara ha 3,95 % på ditt lån. (Räntesatserna är enbart exempel)

Fördelen med räntetak är därmed att du tar del av perioder av låga räntor men låser räntan när den går upp. Det kan låta fördelaktigt men samtidigt betalar du en viss avgift för att få denna tjänst. En del banker har till och med slutat att erbjuda räntetak. Istället rekommenderas att man delar upp sitt lån i olika bitar med olika lång bunden ränta samt vissa delar med rörlig ränta. Det ger i princip en liknande funktion.

Ränteskillnadsersättning – På fast ränta och räntetak

En stor nackdel med bunden ränta (även räntetak) är att det kan kosta relativt mycket att lösa lånet i förtid. Om du vill det kommer du nämligen behöva betala en ränteskillnadsersättning. Storleken på denna avgift avgörs av kvarvarande lånebelopp och amorteringstid samt räntesats.

Om du delar upp lånet i flera delar så kan detta ändå räknas som ett enda lån. Du kommer alltså inte kunna byta bank, utan avgift, så länge som delar av lånet har bunden ränta.

Fortfarande osäker? Välj en mix!

Du kan alltid dela upp bolånet i flera mindre delar. Därmed kan du exempelvis ha fast ränta på en tredjedel och rörlig ränta på resten. Självklart kan du även dela upp det på annat sätt. Därmed kan du totalt sätt ta del av de olika fördelarna.

Amorteringskravet – Vad gäller?

Om du tecknar ett bolån räknar banken ut vilken belåningsgrad som detta lån har. Med det menas hur stor del av bostadens totala värde som du lånar. Lånar du en miljon och din bostad är värderad till två miljoner har du alltså en belåningsgrad på 50 %. Belåningsgraden är helt avgörande för om du får amorteringskrav eller inte.

Så räknar du ut belåningsgraden

Summan på bolånet / Bostadens värde = Belåningsgrad

I exemplet ovan blir det 1 000 000 / 2 000 000 = 0,5 = 50 %

Belåningsgrad 85% - 70%

Enligt amorteringskravet måste banken kräva en amortering på 2 % varje år. Detta ner till att nivån har blivit under 70% vilket därmed sänker kravet till 1%.

Belåningsgrad 69% - 50 %

Enligt amorteringskravet måste banken kräva en amortering på 1 % varje år. Detta ner till att nivån har blivit under 50 %. Då finns inte längre något krav på amortering.

Belåningsgrad under 50 %

Något krav finns inte kring amortering. Banken kan därmed erbjuda amorteringsfritt bolån om detta önskas.

Extra amorteringskrav vid stort lån i förhållande till inkomst

År 2018 skapades ”nya amorteringskravet” vilket påverkar dig som har en hög skuldkvot. Skuldkvot pekar på förhållandet mellan hushållets inkomst och dess skulder. Med hög skuldkvot har man alltså stora lån i förhållande till inkomst.

Skuldkvot räknas ut genom att man tar hushållets inkomst dividerat med totalt lånebelopp (bolån, privatlån, m.m.). Har du lån på 4,5 miljoner och hushållets totala inkomst per år är 1 miljon är skuldkvoten 4,5.

Är skuldkvoten på minst 4,5 påverkas amorteringskravet genom att du behöver amortera ytterligare en procent på lånet varje år. Detta alltså även om belåningsgraden är under 50 % och du egentligen inte skulle behöva amortera. I detta fall blir alltså nivåerna 1,2 eller 3 % amortering per år.

Amorteringskravet – Bankernas lägsta krav

De regler som presenteras ovan grundar sig i ett Riksdagsbeslut. Dessa regler får bankerna generellt inte frångå. Däremot kan självklart varje bank ta beslut om hårdare amorteringskrav än dessa regler. I vissa fall finns det alltså en fördel att kontakta flera banker för att jämföra vilka amorteringskrav de ställer. Ingen bank får däremot erbjuda mindre amortering än vad som nämns ovan.

Undantag från amorteringskrav

Det finns ett par undantag från amorteringskravet. Du kan få slippa amortering helt, eller enbart under viss period vid följande situationer:

  • Vid ett dödsfall i familjen kan familjens totala ekonomi påverkas kraftigt. Under en viss period kan då banken ge uppehåll med amorteringskravet.
  • Vid arbetslöshet kan ekonomin påverkas kraftigt. Även här kan paus ges för amortering
  • Köper du en nyproducerad bostad kan banken ge amorteringsfritt i fem år
  • Om du tecknat bolånet innan amorteringskravet började gälla påverkas du inte av kravet.
  • Du tecknar ett tilläggslån (se nedan)

Höja bolånet (tilläggslån)– Vad händer med amorteringskravet?

Om du har ett bolån idag, och av någon anledning vill höja detta, kommer belåningsgraden ändras. Därmed kan även amorteringskravet ändras. Hade du exempelvis en belåningsgrad på 40 % innan hade du därmed haft ett amorteringsfritt lån. Om det efter höjningen skapas en belåningsgrad på 55 % innebär det att du måste amortera. Men du har två val.

  1. Amortera hela bolånet enligt gällande amorteringskrav. Därmed måste både förra bolånebeloppet och det nya tillägget amorteras med 1-2 % per år.
  2. Amortera tilläggslånet på 10 år och behåll tidigare regler kring förra bolånebeloppet

Genom att det finns två val kan du höja bolånet utan att för den skull få amorteringskrav på hela bolånebeloppet.

Kom ihåg att du kan låta mäklare värdera din bostad hur ofta som helst. Däremot kan du bara lämna in denna värdering till banken en gång vart femte år för att därigenom påverka belåningsgraden på din bostad. Har du tänkt att renovera kan det vara värt att vänta med värdering till efter detta för att därigenom få en högre värdering.

Kontantinsats – Vad gäller?

När ett bolån tecknas får lånebeloppet maximalt vara 85 % av marknadsvärdet på bostaden. Det kallas för att belåningsgraden inte får överstiga 85 %. I det fall en bostad kostar två miljoner kan du alltså inte låna mer än 1,7 miljoner via bolånet. Den sista delen förväntas betalas kontant.

Har du inte möjligheten att betala kontantinsatsen med sparade pengar, via försäljning av annan bostad eller på annat sätt kan ett lån utan säkerhet (privatlån) tecknas för denna summa. År 2016 användes var sjunde privatlån till just detta ändamål.

Att teckna privatlån för att ha råd med kontantinsatsen är däremot inget som experter inom ekonomi rekommenderar. Orsaken är att du därmed är mycket högt belånad och riskerar att få svårt att betala tillbaka lånen i det fall du får sämre ekonomi eller om räntorna går uppåt.

Orsaken till att kravet på maximalt 85 % belåningsgrad infördes var just att hålla nere lånebeloppen för att minska antalet överbelånade.

Så får du lägst ränta på bolånet

Omvärdera bostaden (Påverkar ränta och lånebelopp)

Belåningsgraden avgör både eventuellt amorteringskrav och vilken ränta som banken kan erbjuda. En låg belåningsgrad innebär ju mindre risk för banken vilket gör att de kan erbjuda lägre ränta.

Vill du höja bolånet, eller flytta det, kan det därför vara en fördel att först göra en omvärdering. Värderas bostaden högre än tidigare kan du både låna större belopp, få mindre amorteringskrav och lägre ränta.

Jämför många banker

Oavsett vilket lån du tecknar så är det viktigt att jämföra olika banker. Men med bolån kanske det är allra viktigast eftersom lånebeloppen är så stora och man kan spara relativt stora summor även om skillnaderna mellan räntesatserna är små.

Sök bolån tillsammans

Köper du bostad tillsammans med din partner? Sök lånet tillsammans och skapa därmed möjlighet för högre lånebelopp och lägre ränta.

Ha allt på samma ställe

Flera banker ger rabatt på bolåneräntan om du har lönekonto, sparande och kort hos dem. Därmed bör alltid en av de banker du jämför vara den bank du har som vardagsbank.

Låna stort belopp

Bankerna ger generellt lägre ränta desto större belopp som lånas. Du bör inte låna stort belopp enbart av denna anledning men ta tillfället i akt och lös andra lån på samma gång som bolånet tecknas.

Kom ihåg:

Ränterabatten -Den ränterabatt som banken ger kan löpa ut inom exempelvis 12 månader. Du kan alltså inte räkna med att ha samma rabatt under hela lånets löptid.

Jämför regelbundet - Ta för vana att jämföra olika banker en gång per år för att se om du kan pressa räntan neråt.

Det är lätt att flytta bolånet - Många behåller bolånet hos sin nuvarande bank eftersom man tror att det är omständligt att flytta det. Men det är mycket enkelt – och kan vara riktigt lönsamt – att byta bank. Jämför erbjudanden från flera banker, välj det bästa alternativet och låt sedan den nya banken sköta hela flytten av lånet.

Tillägg till bolån – Ger dig ökad säkerhet

Det finns ett par försäkringar som kan skapa en ekonomisk trygghet gällande bolånet. Dessa försäkringar kan tecknas i samband med att du tecknar bolånet men även i efterhand om du inser att du är i behov av dem. Här ges exempel:

  • Låneskyddsförsäkring

    Ger ekonomisk ersättning om försäkringstagaren avlider, blir sjukskriven under längre period eller oväntat blir arbetslös. Därmed ger försäkringen en möjlighet för familjen att bo kvar i bostaden trots kraftigt ändrad ekonomiska förutsättningar.

    En fast summa betalas ut varje månad (i upp till 12 månader) och du använder dessa pengar som du vill. Det vanligaste är att pengarna går till att betala bolånet och andra boendekostnader men det finns inget i försäkringsavtalet som säger att så måste ske. Även om man skulle flytta under denna tid så ges ändå samma belopp. Hur stort belopp som betalas ut beror på vilken nivå på försäkring som tecknats. (Exempel från Länsförsäkringar, 2018)

  • Låneskydd med trygghetskapital

    Är ni två som tecknat bolånet tillsammans kan detta låneskydd vara ett bra alternativ. Skulle du avlida innan 55 års ålder används försäkringen för att lösa hela din del av lånet. Är du 55-65 löses 10 % av lånet. Ålder och nivåer kan självklart variera mellan olika banker. (Exempel från Handelsbanken 2018)

    OBS – Namnen på dessa två försäkringar varierar hos bankerna. Det en bank kallar för låneskydd kan hos en annan bank kallas för bolåneförsäkring. Hör därför alltid med banken vad försäkringen innebär och vilket skydd det ger.

  • Livförsäkring / Inkomstförsäkring / Sjuk- och olycksfallsförsäkring

    De två ovan försäkringarna är tydligt knutna till olika lånesituationer. Men det finns även andra försäkringar som kan skapa en ekonomisk trygghet kring bolånet.

    Med livförsäkring betalas en större summa ut om du avlider innan en viss ålder. Denna summa kan de anhöriga använda för att betala av hela/delar av lånet och därmed öka möjligheten att kunna bo kvar.

    Med inkomstförsäkring får du mer ersättning, än enbart från A-kassan, vid längre arbetslöshet.

    Med sjuk- och olycksfallsförsäkring kan engångsbelopp betalas ut bland annat om du blir sjuk eller är med om en olycka som gör att du blir sjukskriven längre perioder.

Frågor och svar

Finns det amorteringsfritt bolån?

Om belåningsgraden är under 50 % får banken erbjuda amorteringsfritt lån. Det är däremot upp till varje bank att då avgöra vilka regler man vill ha kring amortering.

Vad är belåningsgrad och skuldkvot?

Belåningsgrad påverkar både om du får amorteringskrav och vilken ränta du får. Belåningsgraden speglar förhållandet mellan säkerheten (boendet) och lånets storlek. Det räknas ut genom att du tar Bolånets storlek/ Bostadens värde

Kan jag betala av ett bolån i förtid?

Du kan alltid betala av ett bolån i förtid. Har du däremot bunden ränta kan det uppkomma en ränteskillnadsersättning. I vissa fall kan denna ersättning vara så hög att det inte är ekonomiskt försvarbart att lösa lånet (för att exempelvis flytta det).

Kan jag låna till kontantinsatsen?

Ett bolån får maximalt vara på 85 % av bostadens värde. Därmed behöver du betala 15 % i kontantinsats. Behöver du låna till kontantinsatsen är det ett privatlån som tecknas.

Hur mycket kan jag låna?

Kontakta ett par banker och be om ett lånelöfte. Det är en enkel uträkning som visar hur mycket de är villiga att låna ut. Det kan vara smart att göra detta innan du börjar gå på visningar eller buda på bostäder. Som mest får du låna 85 % av bostadens värde.

Vad är skillnaden på lånelöfte och bolån?

Ett lånelöfte är uträkning från banken som visar hur mycket de skulle vara villiga att låna ut. Det är alltså inte något lån. Med ett lånelöfte vet du hur långt du kan gå i kommande budgivning.

Bolån är däremot själva lånet som tecknas när du väl har bestämt dig för vilken bostad som ska köpas och har ett avtal som visar köpesumman.

Vad är ”låneförmedlare för bolån”?

Låneförmedlare för bolån är företag som gratis tar fram erbjudanden från flera bolåneaktörer. Du skickar in en enda ansökan till detta företag varpå de kontaktar olika passande banker. Svaren presenteras sedan till dig varpå du kan välja att gå vidare och teckna ett bolån, eller att inte göra detta. Det är ett smidigt sätt att börja jämförelsen av olika bolåneaktörer.

Måste jag omvärdera min bostad om jag vill flytta/höja lånet?

Nej, du måste inte omvärdera bostaden om du vill höja lånet eller flytta lånet. Men det finns en klar fördel. Detta åtminstone om det var länge sedan en omvärdering genomfördes eller om en större värdehöjande åtgärd genomförts. Med högre värdering ökar möjligheten till större lånebelopp, lägre ränta och förbättrat amorteringskrav.

Har du fler frågor? Kontakta oss gärna på ([email protected]) så kan vi skapa en så komplett guide som möjligt.