Bolån

Vad är ett bolån?

De flesta som tecknar ett bolån gör detta för att finansiera ett inköp av en bostad, oavsett om det är en bostadsrättslägenhet, ett fritidshus eller en villa. Äger du redan en bostad, som inte är fullt belånad, kan du även teckna bolån på denna bostad för att utnyttja låneformens fördelaktiga ränta. Det som framförallt kännetecknar bolånet är att det är låg ränta och att en bostad finns som säkerhet för lånet. Bolån kan också kallas för bostadslån hos vissa långivare men man menar samma sak.

Lånelöfte – det första steget mot bolån

Innan du och din eventuella partner eller familj går på lägenhets- eller husvisningar och börjar fundera på vilket boende ni ska köpa bör ni be flera banker om ett lånelöfte. Ett lånelöfte är en stark indikation på hur stort belopp som banken är beredd att låna ut. Genom att bankerna gör olika kreditbedömningar kan det alltså vara värt att ta in lånelöfte från flera olika banker då nivån kan skilja på det totala lånebeloppet.

Lånelöftet ges utifrån din ekonomiska situation och är inte knuten till en specifik bostad. Det visar därmed hur stort lån som banken anser att din, eller er, ekonomi klarar av. Banken kan alltså neka lån även om du fått lånelöfte. Det kan ske utifrån att din ekonomi försämrats, att långivaren inte anser att bostaden kan vara en tillräcklig säkerhet eller på grund av andra orsaker. Det är däremot mycket sällan detta händer.

Kom ihåg att ett lånelöfte är tidsbegränsat (oftast 3 eller 6 månader). Har du inte hittat någon bostad inom den perioden behöver du ansöka om ett nytt.

Det här kollar banken på vid ansökan om bolån

När du väl hittat rätt bostad och ska teckna bolånet gör banken en fördjupad analys. De väger samman flera olika faktorer för att säkerställa att lånet kommer att kunna betalas tillbaka utan problem.

• Inkomster och tillgångar - Förutom din lön väger de in sidoinkomster och kapitaltillgångar som aktier eller sparande. Grundregeln är enkel: ju större tillgångar du har, desto lägre risk anses du utgöra.
• Hur du försörjer dig - Din anställningsform är viktig för bankens riskbedömning. En trygg, fast anställning är den enklaste vägen till ett lån. Men även du med eget bolag eller projektanställning kan få godkänt om du kan visa att pengar rullat in regelbundet under en längre period.
• Utgifter och lån - Dina befintliga ekonomiska åtaganden granskas, vilket inkluderar allt från studielån och billån till andra privata krediter. Ju färre fasta kostnader och skulder du har sedan tidigare, desto större utrymme finns det för ett bolån.
• Kreditupplysning - Genom en kontroll hos UC får banken en samlad bild av din kreditvärdighet. De ser hur många förfrågningar som gjorts den senaste tiden och om du har outnyttjade krediter. Därför är ett tips att avsluta outnyttjade krediter för att undvika att dessa påverkar låneutrymmet negativt.
• Medlåntagare - Att vara två personer som ansöker om ett bolån ökar chanserna markant för att få lånet beviljad. Genom att addera en medsökandes inkomst och förmögenhet sprids bankens risk. Det möjliggör ett högre lånebelopp än om du söker ensam.

Topplån eller bottenlån – vad är skillnaden?

Begreppen topplån och bottenlån försvann mer eller mindre när det statliga bolånetaket infördes. Idag pratar bankerna i regel bara om ett enda gemensamt bolån.

Historiskt sett var bottenlånet det lån som täckte upp till 85 % av bostadens värde. Topplånet var ett extra lån (där bostaden fortfarande var säkerhet) som banken kunde ge till de som inte hade sparat ihop till hela kontantinsatsen.

Så fungerar det idag (med de nya reglerna från 2026)

Enligt de nuvarande reglerna för bolån som trädde fram 1:a april 2026 får ett bolån utgöra max 90 % av bostadens marknadsvärde. Detta lån har bostaden som säkerhet och ger den lägsta räntan. Resterande 10 % är den kontantinsats du själv måste betala.

Kontantinsats – vad gäller?

När ett bolån tecknas får lånebeloppet maximalt vara 90 % av marknadsvärdet på bostaden. Det kallas för att belåningsgraden inte får överstiga 90 %. I det fall en bostad kostar 2 miljoner kan du alltså inte låna mer än 1,8 miljoner via bolånet. Den sista delen på 200 000 kr förväntas du betala kontant.

Har du inte möjligheten att betala kontantinsatsen med sparade pengar, via försäljning av annan bostad eller på annat sätt kan ett lån utan säkerhet (privatlån) tecknas för denna summa. År 2016 användes var sjunde privatlån till just detta ändamål.

Att teckna privatlån för att ha råd med kontantinsatsen är däremot inget som experter inom ekonomi rekommenderar. Orsaken är att du därmed är mycket högt belånad och riskerar att få svårt att betala tillbaka lånen i det fall du får sämre ekonomi eller om räntorna stiger uppåt.

Orsaken till att kravet på maximalt 85 % belåningsgrad infördes var just att hålla nere lånebeloppen för att minska antalet överbelånade.

Går det att få bolån med betalningsanmärkning?

Går det att låna pengar till bostad även om man har en betalningsanmärkning? Ja, det är möjligt. Men du kan förvänta dig att det är betydligt färre bolåneaktörer du kan jämföra och teckna bolån hos. 

Kreditgivarna gör en kreditbedömning på dig innan de erbjuder dig ett lån och ser då till helhetssituationen. Om du har en borgenär eller medlåntagare så kommer dina chanser för beviljat bolån öka då du har en betalningsanmärkning.

Listränta, ränterabatt och snittränta – vad är det?

Alla banker presenterar både listränta och snittränta. Det är räntesatser som kan hjälpa dig som låntagare att jämföra bankerna och hitta det bästa lånealternativet.

Listränta är den högsta ränta som banken erbjuder på bolån. Du kan alltså aldrig få högre än den nivån i det fall du ansöker och blir beviljad bolån hos dem.

Ränterabatt är den procentsats du får i rabatt på bolånet utifrån bankens listränta. Är listräntan på 2,00 % och du blir erbjuden bolåneränta på 1,98 % har du alltså en ränterabatt på 0,02 %-enheter.

Snittränta är den ränta som banken i genomsnitt har erbjudit till sina nya kunder under föregående månad.

Listräntan är alltså missvisande eftersom det inte är säkert att ens en enda kund fått denna ränta. Banken kanske generellt ger ränterabatt till alla, men olika mycket. Samtidigt säger snitträntan enbart vad genomsnittskunden fått för ränta – inte vad du skulle få.

För att veta vilken räntesats du kan få på ditt bolån behöver du därför göra en ansökan. Gör alltid en ansökan om bolån till flera banker för att lätt kunna jämföra olika räntenivåer.

Välja rörlig ränta, fast ränta eller räntetak?

De allra flesta banker ger sina kunder möjligheten att välja mellan rörlig eller fast ränta. Ett annat alternativ är räntetak.

Rörlig ränta

Rörlig ränta är samma sak som 3-månadersränta. Det betyder att banken kan ändra räntesatsen var tredje månad.

Det finns två tydliga fördelar med att välja rörlig ränta. För det första kan du flytta lånet till annan bank, eller lösa lånet i förtid, utan att banken kan ta ut någon avgift för detta. Du har därmed en mycket flexibel amorteringssituation. För det andra passar rörlig ränta bra för dig som har utrymme i ekonomin och klarar av högre kostnader under en period. Historiskt sett har rörlig ränta också ofta varit lönsammast i längden. Tror du däremot på kraftigt ökade räntor framöver kan det vara bättre att binda räntan på dagens nivåer.

Nackdelen med rörlig ränta är att räntan kan gå upp och att detta kan påverka ekonomin negativt.

Bunden ränta

Det finns en tydlig fördel med bunden ränta och det är att du vet exakt vad ditt lån kommer att kosta. Det är konstant samma ränta under den period du valt att ha bunden ränta. Därmed betalar du alltid samma summa i amortering och ränta varje månad. Du tar en mindre risk och påverkas inte av ränteförändringar.

Tror du på räntehöjningar kan det vara ekonomiskt fördelaktigt att välja bunden ränta. När sedan räntan går upp har du fortfarande ränta på den nivå som du band den på.

Nackdelen är att bunden ränta, historiskt sett, varit ett sämre ekonomiskt alternativ. Dessutom måste du betala en så kallad ränteskillnadsersättning om du vill lösa lånet i förtid, vilket också kan göra det svårare att byta bank om du skulle bli erbjuden bättre alternativ hos annan aktör.

Räntetak

Med räntetak menas att du har rörlig ränta men att räntan aldrig kan gå över nivån på räntetaket. Räntetaket kan därmed ses som en slags försäkring mot höjda räntor. Ett exempel: den rörliga räntan är på 2,05 % när du tecknar lånet och räntetaket är på 3,95 %. När den rörliga räntan höjs, eller sänks, kommer detta påverka din räntekostnad. Men du kan aldrig få högre ränta än 3,95 %, d.v.s. räntetaket. Skulle den rörliga räntan gå över 3,95 % kommer du fortfarande bara ha 3,95 % på ditt lån. Du väljer själv hur länge ditt räntetak ska gälla. Oftast är det mellan 2 och 5 år men det kan också finnas längre tidsintervall.

Fördelen med räntetak är därmed att du tar del av perioder av låga räntor men låser räntan när den går upp. Samtidigt betalar du en viss avgift för att få denna tjänst, en så kallad premie (exempelvis ett påslag på 0,36 % på din rörliga ränta). En del banker har till och med slutat att erbjuda räntetak. Istället rekommenderas att man delar upp sitt lån i olika bitar med olika lång bunden ränta samt vissa delar med rörlig ränta. Det ger i princip en liknande funktion.

Ränteskillnadsersättning – på fast ränta och räntetak

En nackdel med bunden ränta (och i vissa fall räntetak) är att det kostar pengar att lösa lånet i förtid genom en ränteskillnadsersättning. Historiskt sett kunde detta kosta relativt mycket, men den 1 juli 2025 infördes nya regler som generellt sett gör det billigare och enklare att lösa ett bundet lån i förtid. Syftet med regeländringen var att stärka konsumentskyddet och öka konkurrensen så att det ska vara lättare att byta bank. Storleken på denna avgift avgörs av kvarvarande lånebelopp, amorteringstid samt räntesats.

Om du delar upp lånet i flera delar så kan detta ändå räknas som ett enda lån. Du kommer alltså inte kunna byta bank helt utan avgift så länge som delar av lånet har bunden ränta.

Amorteringskrav – vad gäller?

Om du tecknar ett bolån räknar banken ut vilken belåningsgrad som lånet har. Med det menas hur stor del av bostadens totala värde som du lånar. Lånar du en miljon och din bostad är värderad till två miljoner har du alltså en belåningsgrad på 50 %. Belåningsgraden är helt avgörande för om du får ett amorteringskrav eller inte. Amorteringen beräknas utifrån hur mycket du lånar i förhållande till bostadens värde och din egen inkomst.

Så räknar du ut belåningsgraden

Belåningsgrad 70% - 90%

Enligt amorteringskravet måste banken kräva en amortering på 2 % varje år.

Belåningsgrad 50 % - 69%

Enligt amorteringskravet måste banken kräva en amortering på 1 % varje år.

Belåningsgrad under 50 %

Något krav finns inte kring amortering om belåningsgraden är under 50 %. Banken kan därmed erbjuda amorteringsfritt bolån om detta önskas.

Amorteringskravet – bankernas lägsta krav

De regler som presenteras ovan grundar sig i ett riksdagsbeslut. Dessa regler får bankerna generellt inte frångå. Däremot kan självklart varje bank ta beslut om hårdare amorteringskrav än dessa regler. I vissa fall finns det alltså en fördel att kontakta flera banker för att jämföra vilka amorteringskrav de ställer. Ingen bank får däremot erbjuda mindre amortering än vad som nämns ovan.

Undantag från amorteringskrav

Det finns ett par undantag från amorteringskravet. Du kan få slippa amortering helt eller enbart under en viss period vid följande situationer:

• Vid ett dödsfall i familjen kan familjens totala ekonomi påverkas kraftigt. Under en viss period kan då banken ge uppehåll med amorteringskravet.
• Vid arbetslöshet kan ekonomin påverkas kraftigt. Även här kan en paus ges för amortering.
• Köper du en nyproducerad bostad kan banken ge amorteringsfritt i 5 år.
• Om du tecknat bolånet innan amorteringskravet började gälla påverkas du inte av kravet.
• Om du blir sjukskriven under en längre tid
• Ifall du går igenom en separation
• Du tecknar ett tilläggslån (se nedan).

Höja bolånet (tilläggslån) – vad händer med amorteringskravet?

Om du vill höja ditt befintliga bolån (ta ett tilläggslån) ökar din belåningsgrad, vilket kan medföra nya amorteringskrav. Går du exempelvis från 40 % i belåningsgrad (amorteringsfritt) till 55 % efter höjningen, måste du börja amortera. Du har då upp till två val:

1. Amortera hela bolånet: Både det tidigare bolånebeloppet och det nya tillägget slås ihop till en belåningsgrad, och du amorterar en viss % per år enligt gällande krav för respektive belåningsgrad. (Observera att maxgränsen för att alls kunna få ta ett tilläggslån numera ligger på 80 % av bostadens värde)
2. Amortera tilläggslånet på 10 år: Du amorterar 10 % av enbart tilläggslånet årligen och behåller tidigare amorteringsregler för det ursprungliga bolånebeloppet.

Genom att det finns två val kan du höja bolånet utan att för den skull få amorteringskrav på hela bolånebeloppet.

Kom ihåg att du kan låta mäklare värdera din bostad hur ofta som helst. Däremot kan du bara lämna in denna värdering till banken en gång vart 5:e år för att därigenom påverka belåningsgraden på din bostad. Har du tänkt att renovera kan det vara värt att vänta med värdering till efter detta för att därigenom få en högre värdering.

Så får du lägst ränta på bolånet

Det finns ett par saker du kan göra för att få lägre ränta på ditt bolån:

Omvärdera bostaden (påverkar ränta och lånebelopp)

Belåningsgraden avgör både eventuellt amorteringskrav och vilken ränta som banken kan erbjuda. En låg belåningsgrad innebär ju mindre risk för banken vilket gör att de kan erbjuda lägre ränta.

Vill du höja bolånet, eller flytta det till en annan långivare, kan det därför vara en fördel att först göra en omvärdering. Värderas bostaden högre än tidigare kan du både låna större belopp, få mindre amorteringskrav och lägre ränta.

Jämför många banker

Oavsett vilket lån du tecknar så är det viktigt att jämföra olika banker. Men med bolån kanske det är allra viktigast eftersom lånebeloppen är så stora och man kan spara relativt stora summor även om skillnaderna mellan räntesatserna är små.

Sök bolån tillsammans

Köper du bostad tillsammans med din partner? Sök lånet tillsammans och skapa därmed en möjlighet för högre lånebelopp och lägre ränta.

Ha allt på samma ställe

Flera banker ger rabatt på bolåneräntan om du har lönekonto, sparande och kort hos dem. Därmed bör alltid en av de banker du jämför vara den bank du har som vardagsbank.

Låna stort belopp

Bankerna ger generellt lägre ränta desto större belopp som lånas. Du bör inte låna stort belopp enbart av denna anledning men ta tillfället i akt och lös andra lån på samma gång som bolånet tecknas.

Pruta på bolåneräntan

Att pruta på bolåneräntan kan spara dig mycket pengar över tid. Även en liten ränterabatt kan vara värt mycket på ett stort lån som sträcker sig över flera år. Bankerna är oftast villiga att förhandla, särskilt om du har god kreditvärdighet.

Kom ihåg:

Ränterabatten - Den ränterabatt som banken ger kan löpa ut inom exempelvis 12 månader. Du kan alltså inte räkna med att ha samma rabatt under hela lånets löptid.

Jämför regelbundet - Ta för vana att jämföra olika banker en gång per år för att se om du kan pressa räntan neråt.

Det är lätt att flytta bolånet - Många behåller bolånet hos sin nuvarande bank eftersom man tror att det är omständligt att flytta det. Men det är mycket enkelt, och kan vara riktigt lönsamt, att byta bank. Jämför erbjudanden från flera banker, välj det bästa alternativet och låt sedan den nya banken sköta hela flytten av lånet.

Tillägg till bolån – ger dig ökad säkerhet

Det finns flera försäkringar som kan skapa ekonomisk trygghet kring ditt bolån. Dessa kan tecknas i samband med bolånet eller i efterhand. Tänk på att namnen på försäkringarna kan variera mellan olika banker – ett låneskydd kan till exempel ibland kallas för betalningsskydd.

Låneskydd (betalningsskydd)

Ett låneskydd är strikt knutet till ditt bolån. Om du skulle avlida går utbetalningen direkt till banken för att lösa din del av lånet, helt eller delvis. Pengarna kan alltså inte användas fritt. Syftet är att se till att en eventuell medlåntagare eller ditt dödsbo inte behöver stå ensam med hela bolåneskulden. Vissa varianter av låneskydd kan även hjälpa till med räntebetalningarna vid längre sjukskrivning eller arbetslöshet.

Livförsäkring

Till skillnad från låneskyddet betalar en livförsäkring ut ett engångsbelopp direkt till dina valda anhöriga (förmånstagare) om du avlider. Eftersom pengarna inte är låsta till ett specifikt lån, kan din familj använda dem precis hur de vill – till exempel för att bo kvar i bostaden, betala löpande utgifter eller trygga barnens framtid. Ofta kan det vara klokt att ha både låneskydd och livförsäkring för att komplettera varandra.

Arbetslöshets- och inkomstförsäkring

Utöver skydd vid dödsfall är det viktigt att ha en arbetslöshetsförsäkring (a-kassa) och eventuell inkomstförsäkring. Dessa ger dig ekonomisk ersättning om du förlorar jobbet, vilket säkerställer att du fortfarande har råd att betala dina boendekostnader och ditt bolån.