Allt om kontantinsats vid bostadsköp

Att köpa en bostad innebär en stor investering, som för de allra flesta endast är möjlig med hjälp av ett bolån. Idag är det dock inte möjligt att låna hela köpesumman. Enligt det så kallade bolånetaket begränsas nämligen bolånet till 85 procent av bostadens värde. De resterande 15 procenten kallas kontantinsats och måste betalas direkt vid köpet.

Bolånetaket – en regel som ska skydda långivarna

Från långivarens perspektiv anses bolån vara en av de minst riskfyllda låneformerna. Eftersom bostaden är säkerhet för lånet kan långivaren tvinga fram en försäljning av bostaden och på så sätt få fram pengarna om låntagaren inte skulle sköta amorteringen. Bostäder har dessutom den fördelen att de i princip är omöjliga att flytta på – skulle låntagaren försvinna finns bostaden ändå kvar.

En annan egenskap som bostäder ofta haft historiskt sett är att värdet på dem generellt ökar över tid. Men att detta inte är en naturlag fick långivare i framförallt USA lära sig den hårda vägen under finanskrisen 2007-2008.

Tanken bakom bolånetakets införande

Finanskrisen 2007-2008 orsakades framför allt av policys för bolån i USA där lån på stora belopp gavs ut även till personer med låga inkomster och sämre kreditvärdighet. Tanken var att värdestegringen på bostäderna som var säkerhet för lånen skulle kompensera för den lägre betalningsförmågan hos låntagarna.

Det som sedan hände kan i korthet förklaras med att när tiderna blev sämre avstannade också prisökningarna på bostadsmarknaderna. Många låntagare blev samtidigt arbetslösa, fick svårt att klara räntor och amorteringar och blev tvungna att sälja sina bostäder.

Dessvärre var de högt belånade bostäderna nu värda mindre än lånen som du utgjorde säkerhet för vilket fick katastrofala konsekvenser för bankerna och ekonomin som helhet.

Då kom bolånetaket till Sverige

Som ett resultat av finanskrisen stramades bolånemarknaden åt i många länder. I Sverige infördes år 2010 bolånetaket på initiativ av Finansinspektionen. Genom att kräva en kontantinsats på minst 15 procent av bostadens värde skapades en marginal, vilken gör att bostadspriserna kan fluktuera utan att värdet på bostaden riskerar att bli lägre än lånet.

På så sätt skyddas framför allt långivarna och situationer som den i USA där banker gick i konkurs eller fick räddas med stora statliga insatser kan undvikas.

Kan man ta lån för kontantinsatsen?

Även om kontantinsatsen endast utgör en liten del av bostadens värde kan det bli stora pengar eftersom bostäder är dyra, och många har inte de besparingar som krävs. En vanlig kritik mot bolånetaket är också att regeln gjort det svårt för framför allt unga att ta sig in på marknaden och köpa sin första bostad.

Om du inte har tillräckligt med egna medel går det dock att låna ihop till kontantinsatsen. Bolånetaket reglerar nämligen bara bolånet; det finns inget i lagen som säger att kontantinsatsen måste komma från bostadsköparen egen ficka. 

Stora risker med att låna till kontantinsatsen

Att låna till kontantinsatsen är generellt dyrt och innebär en stor risk för dig som låntagare. Eftersom bolånet bara får vara 85 procent hänvisas du till lån utan säkerhet (så kallade privatlån eller blancolån) för kontantinsatsen.

Dessa lån har betydligt högre räntor och oftast kortare löptider vilket kan göra att dina amorteringar blir höga. Du måste också komma ihåg att den extra risk som det höga lånet innebär hamnar helt och hållet på dig.

Om du måste sälja bostaden kommer banken kräva sin andel och har bostaden minskat i värde riskerar du att hamna i en situation där du inte längre har en bostad, men ändå måste betala av lånet till kontantinsatsen.

Överbryggningslån för dig som ska sälja din gamla bostad

En speciell situation är om du redan äger en bostad som du ska sälja för att köpa en ny. Det kan då uppstå en lucka mellan att du måste betala för den nya bostaden och att du får pengarna för den gamla. Du kan då ta ett så kallat överbryggningslån eller brygglån.

Det är ett kortfristigt och amorteringsfritt lån som du använder för att betala den nya bostaden. När du sedan får pengarna från den gamla betalar du av överbryggningslånet och finansierar det som eventuellt är kvar av den nya bostaden med ett nytt bolån.

Skillnaden mellan kontantinsats och handpenning

Det är inte helt ovanligt att blanda ihop kontantinsats och handpenning. Det är dock helt olika saker. Handpenningen har ingenting med bolånet att göra utan utgör en förskottsbetalning till säljaren. Man kan säga att den fungerar som en slags försäkran om att du verkligen kommer köpa bostaden. När du betalt handpenningen håller säljaren bostaden tills allt är klart med bolånet eller eventuell försäljning av tidigare bostad så att du kan få fram resten av pengarna.

Vanligtvis är handpenningen på 10 procent av bostadens värde. Ha dock i åtanke att detta är inget som regleras i lag. Det betyder att säljaren och köparen kan komma överens om andra belopp. Vid snabba affärer där köparen redan har alla pengar redo behövs vanligtvis ingen handpenning.

Kan man låna till handpenningen?

Precis som att man kan låna till kontantinsatsen kan man låna till handpenningen med ett så kallat privat eller blancolån, men det är något man ska vara försiktig med.

Det finns speciella handpenningslån som passar den som ska sälja en tidigare bostad och köpa en ny. Handpenningslånet är ett kortfristigt lån utan säkerhet och utan krav på amortering som du betalar av så fort du sålt den gamla bostaden.

Tips för att spara ihop till kontantinsatsen

Som vi nämnt ovan är att låna till kontantinsatsen generellt en dålig idé. Att spara ihop till flera hundra tusen kronor kan dock kännas tufft. Här är några tips som kan göra det enklare:

1. Gör en budget: Genom att göra en budget kan du få koll på dina inkomster och utgifter och se du hur mycket du kan spara varje månad. När du i detalj studerar vad du lägger dina pengar på är det också enklare att hitta onödiga utgifter där du kan skära ner.
2. Automatisera ditt sparande: När du räknat ut hur mycket du kan spara varje månad lägger du in en regelbunden överföring från lönekontot till sparkontot i samband med att övriga räkningar betalas. På så sätt minskar risken för att pengarna du skulle spara läggs på något annat.
3. Välj rätt sparform: Om ditt sparhorisont, det vill säga den tid det förväntas ta innan du behöver pengarna, är relativt kortsiktigt bör du välja sparformer med mindre risk, som sparkonton. Om du däremot inte förväntar dig att kunna köpa en bostad förrän om tio år eller mer kan du spara en del i fonder eller aktier, som har högre avkastning men också högre risk.

Förslag på ändrade regler för kontantinsats från 1 april 2026

Från och med den 1 april 2026 planeras betydande ändringar i bolånereglerna. Om Riksdagen klubbar igenom förslaget under våren kommer man framöver få låna till 90 % av bostadens marknadsvärde, och inte som tidigare 85 % av bostadens värde. Man behöver alltså en kontantinsats på 10 % vid köp av bostad, istället för nuvarande nivå 15 %.

Regeringen har också lagt fram förslaget att slopa regeln från 2018 som tvingar högbelånade hushåll (de med lån över 4,5 gånger sin årsinkomst) att amortera en extra procentenhet.

Även maxgränsen för att höja sitt bolån, exempelvis för att finansiera en renovering, förelås justeras ned från 85 % till 80 % av bostadens värde.

Kritikerna är oroande för den ökade skuldsättning som det nya bolånetaket kommer innebära och menar dessutom att förslaget kommer leda till högre bostadspriser.