Lånen.se

Så fungerar kapitalfrigöringskredit

Publicerad av Kajsa Amnehagen och uppdaterad 19 december 2019
Så fungerar kapitalfrigöringskredit

Kapitalfrigöringskredit är en låneform som passar för dig som är 60+ och har en bostad med låg belåningsgrad. Belåna bostaden och få tillgång till pengar.

Fördelen är att ränta och amortering betalas den dag som bostaden säljs. Du betalar alltså inget på lånet under löptiden. Ett smidigt sätt att få loss kapital utan att månadskostnaden påverkas – eller en dyr låneform? Vi förklarar hur lånet fungerar.

 

Är du 60+ och äger en bostad med belåningsgrad på maximalt 50 % (lånesumman är max hälften av värdet)? Då kan du ha de förutsättningar som krävs för att teckna en kapitalfrigöringskredit.

  1. Belåna bostaden upp till ca 50 %.
  2. Använd pengarna som du vill
  3. Betala inte en krona under löptiden
  4. Den dag du säljer huset (eller att det säljs inom dödsboet) betalas all amortering och upplupen ränta

På detta sätt frigör du kapital (kapitalfrigöringskredit) som annars är bundet i bostaden. Många tecknar lånet för att komplettera en låg pension. Andra för att ha råd med resor, renoveringar eller för att kunna ge pengar till sina barn innan det sker via arv.

Ingen amortering eller ränta under löptiden

Det unika med låneformen är att du inte har någon månadskostnad. Räntan som uppstår ”läggs på hög” tillsammans med amorteringsbeloppet. Allt betalas när bostaden säljs i framtiden.

Bo kvar och få mer pengar i vardagen – betala med huset när det säljs.

Fördelarna:

  • Få loss pengar från boendets värde
  • Betala varken ränta eller amortering under löptiden
  • Få lån även vid svag ekonomi eller hög ålder
  • Bo kvar så länge du vill
  • Skuldfrigaranti, dvs. restskuld kan inte uppkomma

Så fungerar lånet – Ett exempel

Anna och Oskar bor i en villa från 60-talet. Under årens lopp har de amorterat så att skulden är låg. Samtidigt har värdet på bostaden kraftigt ökat över tid. De har nu lån på 300 000 kr och en villa som är värd 2 400 000 kr. Det innebär en belåningsgrad på 12,5 %.

Varje månad får de ut totalt 21 000 kr efter skatt i pension vilket är betydligt lägre än vad de fick när arbetade. De skulle vilja ha mer pengar för att exempelvis kunna resa medan de är friska.

De tecknar en kapitalfrigöringskredit och belånar bostaden upp till 50 % dvs. lånebeloppet är på 1 200 000 kr. Med 300 000 kr löses det tidigare bolånet vilket innebär att de nu har 900 000 kr att använda som de vill.

När de, 17 år senare, avlider säljs bostaden inom dödsboet. Hela lånesumman (1 200 000 kr) och upplupen räntan för dessa 17 år betalas till kreditgivaren. Skulle det bli över pengar från försäljningen går detta till dödsboet. Skulle försäljningen inte täcka hela skulden skrivs resterande del av.

Tillfällen då krediten passar

  • Förskott arvet - Du vill hjälpa din dotter med insatsen till en lägenhet. Varken hon eller du få klassiskt bolån. Du tecknar kapitalfrigöringskredit och ger henne pengarna till lägenheten. När du i framtiden säljer bostaden betalas lånet tillbaka av de pengar du får vid bostadsförsäljningen. Indirekt ger du pengar av arvet – i förskott.
  • Öka ”pensionen” - Du har låg pension och önskar få mer att ”röra dig med” i vardagen. Genom lånet belånas bostaden och du kan använda pengarna som du vill.

Bättre villkor än seniorlån

Kapitalfrigöringskredit förväxlas ofta med seniorlån men det finns flera tydliga skillnader. Framförallt är krediten tryggare för dig som låntagare och generellt enklare att förstå. Seniorlån erbjöds av flera svenska banker men efter stark kritik, och låg efterfrågan, togs de bort.

Seniorlån

Var tidsbegränsade och innebar att låntagaren ibland var tvungen att flytta när lånet löpt ut.

Kapitalfrigöringskredit

Med kapitalfrigöringskredit finns generellt ”Bo-kvar-garanti” som innebär att du bor kvar så länge du vill och betalar av lånet när bostaden säljs. Låntagaren kan inte heller bli skyldig mer än vad som bostaden säljs för.

Vad kostar kapitalfrigöringskredit? – Nackdelen

Kapitalfrigöringskredit är ett bolån som har betydligt högre ränta än andra bolån. Men även villkoren är helt annorlunda. Den kritik som ibland framförs mot låneformen är kostnaden.

Hos Svensk Hypotekspension var den rörliga räntan 4,50 % i november 2019.

Vid samma tidpunkt erbjöd Swedbank 2,25 % i rörlig ränta men hade genomsnittsränta på 1,57 %.

Räkneexempel:

Kapitalfrigöringskredit - Låna 600 000 kr på ett hus värt 1 400 000 kr med ränta på 4,50 % (effektiv 4,62%). Efter 15 år kommer räntekostnaden uppgå till ca 575 000 kr. Men du betalar inget förrän bostaden säljs. (15 år är enbart ett exempel)

Vanligt bolån - Låna 600 000 kr på ett hus värt 1 400 000 kr med ränta på1,64 %. Betala ränta på 530 kr per månad. Eftersom belåningsgraden är så låg behöver ingen amortering ske. Efter 15 år kommer räntekostnaden uppgå till ca 95 400 kr. Du måste betala ränta varje månad. Har banken amorteringskrav innebär det 6 – 12 000 kr per år i amortering.

Varför välja kapitalfrigöringskredit före klassiskt bolån?

Kapitalfrigöringskredit passar om du:

  1. Inte får annat bolån pga. ålder eller låg inkomst.
  2. Bolånebanken kräver amortering och räntebetalningar varje månad över vad din ekonomi klarar av.

Alternativ – lägre ränta utan högre månadskostnad

  1. Teckna ett vanligt bolån

    Det höjer visserligen din månadskostnad men höjningen behöver inte bli stor om du får amorteringsfritt.

  2. Sälj bostaden till dina barn och hyr

    I detta fall tar barnen ett bolån med låg ränta och betalar lånets månadskostnad via den hyra du betalar. En hyra du betalar med summan du fått vid försäljning. När du sedan flyttar säljer de bostaden och löser lånet.

  3. Låna av barnen

    Du kan exempelvis betala ränta under löptiden och betala hela lånebeloppet när huset säljs i framtiden.

Vanliga frågor och svar

Går det att teckna ytterligare bolån på huset hos annan bank?

Nej, även om kapitalfrigöringskrediten bara utnyttjar en del av belåningsmöjligheten på bostaden så får inte andra bolån tecknas. När lånet tecknas måste eventuellt andra bolån först lösas, något som kreditbolaget ofta hjälper till med.

Är seniorlån samma sak som kapitalfrigöringskredit?

Nej det är olika låneformer med samma mål – att hjälpa äldre att få loss kapital som är bundet i bostaden. De kraftigt kritiserade seniorlånen krävde däremot att lånet skulle återbetalas inom en viss tidsperiod (exempelvis 10 år). Flera som tecknade dessa lån var tvungen att flytta efter 10 år för att kunna lösa lånet.

Kapitalfrigöringskredit innebär att du får bo kvar hur länge du vill. De har ingen fast löptid utan löses när bostaden säljs. Dessutom kan aldrig någon restskuld uppstå. Säljs bostaden till ett belopp lägre än skulden skriver kreditbolaget av resterande skuld.

Varför är åldersgränsen så hög?

Eftersom du får ha kvar krediten så länge som du (eller din partner) bor kvar i huset finns en åldersgräns. Kreditgivaren beräknar att bostaden säljs (via dig eller dödsbo) inom ett visst antal år och att skulden därmed inte hinner bli större än bostadens värde.

Hur mycket kan jag låna?

Hur mycket du kan låna beror på din ålder och belåningsgrad på bostaden. Ju äldre du är desto högre belåningsgrad får bostaden ha vilket innebär att du kan låna större belopp.

Vad gäller för ränteavdraget?

Eftersom du inte betalar någon ränta under löptiden kan inte heller ränteavdrag ske. När bostaden sedan säljs, och räntan betalas, kan ränteavdrag ske mot eventuell kapitalvinst.

Diskussion

Användarkommentarer

Här finns inga kommentarer ännu.

Skriv en kommentar

Ditt förnamn:
Din kommentar:


Läs om hur vi behandlar och skyddar dina personuppgifter i vår personuppgiftspolicy. Genom att skicka in din kommentar godkänner du denna hantering. Om din kommentar framstår som stötande eller av något skäl olämplig kan publicering underlåtas.

Om författaren

Kajsa Amnehagen Kajsa Amnehagen Datakvalitetsansvarig, redaktör [email protected]   Kajsa är vår egen faktagranskare som ansvarar för att de uppgifter vi presenterar på Lånen.se är aktuella. Hon har god kännedom om den svenska lånemarknaden och ser till att våra användare uppdateras när någonting händer.